韓国の住居・家探し完全ガイド ― チョンセ（伝貰）とウォルセ（月貰）、契約から保証金を守る方法まで【2026年版】

韓国で部屋を借りるとき、日本と最も違うのが「チョンセ（伝貰／전세）」という独特の賃貸方式です。まとまった保証金を預けて家賃ゼロで住む仕組みですが、近年は「チョンセ詐欺（전세사기）」が社会問題となり、保証金を守るための制度も大きく変わりました。この記事では、住居の種類の選び方から、契約の流れ、そして2026年時点で必ず知っておくべき保証金保護のポイントまで、韓国在住の日本人向けにまとめます。

⚠ この記事は一般的な情報提供であり、法的・行政的な助言ではありません。契約前には必ず公認仲介士や公式窓口で最新情報をご確認ください。

住居の種類 ― チョンセ・ウォルセ・売買

韓国の住まいは、大きく「チョンセ」「ウォルセ」「購入（売買）」の3つに分かれます。駐在員や留学生など一定期間の滞在であれば、チョンセかウォルセを選ぶのが一般的です。

チョンセ（伝貰・전세）

入居時に高額な保証金（保証金は物件価格の5〜7割程度が目安）を大家に預け、契約期間中は毎月の家賃を払わずに住む方式です。退去時に保証金は全額返還されます。まとまった資金が必要ですが、月々の負担がないのが特徴です。

ウォルセ（月貰・월세）

日本の賃貸に近い方式で、保証金（ウォルセの場合は比較的少額）を預けたうえで、毎月家賃を支払います。初期費用を抑えたい方に向いています。近年はチョンセよりウォルセを選ぶ人が増えています。

住居のタイプ

建物の種類としては、ホテル並みの設備が整うサービスレジデンス、日本の分譲マンションに相当するアパート・オフィステル、家賃が比較的安い共同住宅のヴィラ、大学周辺に多いワンルーム・コシウォンなどがあります。駐在員はアパートが中心で、家賃はサービスレジデンス＞アパート＞オフィステル＞ヴィラの順が目安です。エアコンや冷蔵庫などの大型家電・家具が備わっている物件は多くないため、居住期間が2〜3年以下なら家具レンタルの方が割安なケースもあります。

家探しから契約・入居までの流れ

物件探し ― 日本語が通じる不動産会社を使うと安心です。当サイトの日本語対応の不動産会社リストも参考にしてください。
内見・条件確認 ― 保証金・家賃・管理費（관리비）・入居可能日を確認します。
契約前の権利確認 ★ ― 登記簿謄本（등기부등본）で、先順位の抵当権（근저당권）がないか必ず確認します。ここが保証金を守る最重要ポイントです。
契約締結 ― 公認仲介士（공인중개사）立ち会いのもとで契約書を作成します。契約書は3部作成し、賃借人・賃貸人・仲介人が保管します。
入居・転入届 ― 入居後すぐに転入届（전입신고）と確定日付（확정일자）を。詳細は次のセクションで解説します。

なお、法律上の賃貸借を仲介できるのは公認仲介士（日本の宅建業に相当）です。日系の「不動産コンサルタント」を利用する場合、法律上の契約は公認仲介士が行い、コンサルタント会社とは別途の契約になりますが、入居後のトラブル対応窓口になってくれるという利点があります。

【最重要・2026年版】保証金を守る ― 転入届・確定日付・保証保険

チョンセ詐欺のニュースで不安に感じる方も多いですが、正しい手順を踏めば保証金は法律で守られます。ここが2018年当時から最も大きく変わった部分です。

基本の2点 ― 転入届と確定日付（変わらない原則）

転入届（전입신고）＝対抗力：家が競売にかかったり大家が代わっても、住み続けられる権利。
確定日付（확정일자）＝優先弁済権：家が競売になったとき、他の債権者より先に保証金を返してもらえる権利。

この2つは入居当日にセットで行うのが鉄則です。ウォルセ（月貰）でも保証金がある以上、同じく必要です。

2026年の重要な変更点

チョンセ・ウォルセ申告制（전월세 신고제）：保証金6,000万ウォン超、または家賃30万ウォン超の契約は、契約から30日以内に申告が義務。申告すると確定日付が自動で付与されます。
対抗力の発生時点の見直し ★：従来は「転入届の翌日0時」から効力が発生していましたが、これを「申告と同時」に改める方向で制度改正が進んでいます。大家が同じ日に住宅を担保に融資を差し込む手口を防ぐためです。
保証金返還保証（전세보증금 반환보증）の事実上の義務化：HUG（住宅都市保証公社）・SGI・HFなどが提供。大家が返還しない場合、保証機関が代わりに支払います。青年・新婚・低所得世帯には保証料の最大50%補助（2025年〜）。
チョンセ詐欺特別法（전세사기 특별법）：2024年9月改正。被害者への仮住居提供や緊急生活資金の支援など。
アンシムチョンセアプリ（안심전세앱）：登記・確定日付・転入・税滞納など57種のデータを連携し、契約前に物件と大家のリスクを確認できる仕組みを整備中。

⚠ 「制度改正が進行中」の項目（対抗力の発生時点など）は、実際の施行状況が変わる可能性があります。契約時点の最新ルールを必ず確認してください。